Comprar una vivienda en España es una de las inversiones más grandes que harás en tu vida. Y aunque los precios pueden abrumar, existe un aliciente fiscal importante que muchos compradores desconocen o no aprovechan al máximo: las desgravaciones por compra de vivienda. Hacienda te devuelve parte de lo que pagas, pero solo si sabes cómo reclamarlo.
En este artículo te explicamos todas las deducciones fiscales vigentes en 2025 para compradores de vivienda, tanto si es tu primera casa como si es una segunda residencia, tanto si pediste hipoteca como si compraste al contado. Con cifras concretas y ejemplos reales.
⚡ Resumen Rápido
Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, puedes seguir desgravando hasta el 15% de hasta 9.040€ anuales (hasta 1.356€/año). Si compraste después de esa fecha, la deducción por compra de vivienda ya no existe para vivienda habitual, salvo en Ceuta y Melilla. Pero hay otras deducciones que puedes aprovechar: obra, alquiler y donate.
🏠 Deducción por Compra de Vivienda Habitual (Solo para Compras Anterior a 2013)
Esta es la deducción estrella que mucha gente pregunta por ella, pero que en la práctica ya no está disponible para la mayoría de compradores actuales. Veamos los detalles:
¿Quién puede beneficiarse?
Solo aquellos que compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y tengan un préstamo hipotecario vigente. La desgravación se aplica sobre las cantidades satisfechas en el año por:
- Capital amortizado (parte de la cuota que reduce el principal del préstamo)
- Intereses del préstamo
- Cuotas de seguro de amortización vinculado a la hipoteca (hasta 0,5% del capital prestado)
¿Cuánto se desgrava?
| Período de compra | Porcentaje de deducción | Base máxima anual | Máximo anual |
|---|---|---|---|
| Antes del 1 de enero de 2013 | 15% | 9.040€ | 1.356€/año |
| Después del 1 de enero de 2013 | 0% (eliminado) | — | — |
| Ceuta y Melilla (cualquier fecha) | 15% | 18.080€ | 2.712€/año |
💡 Ejemplo Real
Si pagaste 12.000€ de hipoteca en 2024 (capital + intereses) y compraste tu piso en 2008, puedes deducirte el 15% de 9.040€ = 1.356€ en tu declaración de la renta 2025. Si tu tipo marginal es del 30%, eso supone un ahorro fiscal de ~407€.
🔧 Deducción por Obras y Rehabilitación en la Vivienda
Aunque no exista ya la deducción por compra, sí hay una deducción por obras de mejora, rehabilitación o ampliación de la vivienda. Esta es una de las menos conocidas y más infrautilizadas.
Deducción por obras de mejora (vivienda habitual)
Hasta 2024 existía una deducción del 20-40% por obras de mejora energética, como aislamiento, cambio de ventanas o instalación de aerotermia. Esta deducción fue prorrogada hasta 2025, así que en la declaración de la renta 2025 todavía puedes aplicarla si has hecho obras de este tipo.
¿Qué obras entran?
- Mejora de la envolvente térmica: ventanas, puertas, aislamiento de fachadas o cubiertas
- Sistemas de aerotermia (bombas de calor de alta eficiencia)
- Instalación de paneles solares térmicos o fotovoltaicos para autoconsumo
- Mejora de instalaciones de gas natural o infraestructura común de recarga de vehículos eléctricos
| Tipo de obra | Porcentaje deducción | Base máxima | Máximo deducción |
|---|---|---|---|
| Obras de mejora energética (vivienda) | 20-40% | 5.000€ - 7.500€ | 1.000€ - 3.000€ |
| Rehabilitación integral vivienda habitual | 20% | 5.000€ | 1.000€ |
🏢 Deducción por Alquiler de Vivienda Habitual
Si en lugar de comprar decides vivir de alquiler, también hay deducciones fiscales. El propietario puede no estar obligado a declarar el alquiler, pero el inquilino sí puede deducir parte de lo que paga.
¿Cuánto pueden deducirse los inquilinos?
Los inquilinos con contrato de arrendamiento de vivienda habitual pueden aplicarse una deducción en el IRPF del:
- 60% de las cantidades satisfechas en el año (rentas más bajas)
- 50% para rentas medias-altas
La base máxima de deducción es de 9.040€ anuales (la misma que en la deducción por compra).
⚠️ Requisito Clave
Para poder deducir el alquiler, el contrato debe estar registrado en el Registro de la Propiedad. Si tu casero no lo ha hecho, no podrás aplicar la deducción. Exige a tu propietario que registre el contrato o negocia que él asuma el coste de la deducción que pierdes.
🏗️ Deducción por Primera Vivienda: Ceuta y Melilla
Existe una excepción permanente para los compradores de vivienda habitual en Ceuta y Melilla. En estos territorios, la deducción por compra de vivienda habitual se mantiene con el doble de base imponible: hasta 18.080€ anuales con deducción del 15%, lo que supone hasta 2.712€ anuales de ahorro fiscal.
Si resides en alguno de estos territorios o estás pensando en comprar allí, consulta con un asesor fiscal las condiciones específicas.
📊 Comparativa: ¿Cuánto Te Ahorra Hacienda según tu Situación?
| Tu situación | Deducción disponible | Cuantía máxima | Notas |
|---|---|---|---|
| Compraste antes de 2013 (hipoteca) | 15% sobre hasta 9.040€ | 1.356€/año | Desaparece al cancelar hipoteca |
| Compraste después de 2013 | Ninguna por compra | — | Solo obras de mejora energética |
| Vives de alquiler | 50-60% del alquiler | Hasta ~5.400€ | Contrato registrado obligatorio |
| Compraste en Ceuta/Melilla | 15% sobre hasta 18.080€ | 2.712€/año | Válido sin fecha de fin |
| Hiciste obras de mejora energética | 20-40% de la obra | Hasta 3.000€ | Obras certificadas |
📋 Cómo Aplicar las Deducciones en tu Declaración
Las deducciones se aplican en la declaración de la renta, en los apartados correspondientes de la página de deducciones. Necesitarás:
- Certificado de retenciones de tu trabajo (Modelo 145)
- Certificado de银行贷款 o escritura de compra con los datos de amortización anual
- Contrato de arrendamiento registrado (para deducciones de alquiler)
- Facturas de las obras con descripción detallada de los trabajos realizados (para deducciones por rehabilitación)
- Certificado energético de la vivienda antes y después de las obras (para deducciones energéticas)
❌ Errores Frecuentes que Cuestan Dinero
- Dar por hecho que la deducción por compra sigue vigente: Si compraste después de 2012, no hay deducción por compra. Muchos contribuyentes lo aplican por error y Hacienda se lo reclama.
- No registrar el contrato de alquiler: Sin registro, no hay deducción posible. Es responsabilidad del inquilino verificar que el contrato está registrado.
- Confundir deducciones autonómicas y estatales: Además de las deducciones estatales, muchas comunidades autónomas tienen sus propias deducciones adicionales (por ejemplo, Madrid tiene deducciones por alquiler muy generosas). Consulta las de tu comunidad.
- No guardar facturas: Las obras sin factura detallada no son deducibles. Paga siempre con transferencia o tarjeta para poder justificar el pago.
- Aplicar deducciones sobre bases incorrectas: La base de la deducción no es el total pagado, sino un porcentaje sobre un máximo. Calcula bien para no sobreestimar la deducción.
🌟 Deducciones Autonómicas: Un Mundo Paralelo
Además de las deducciones estatales, cada comunidad autónoma tiene competencia fiscal sobre determinados impuestos y puede establecer deducciones propias. Por ejemplo:
- Comunidad de Madrid: Deducciones muy generosas por alquiler (hasta 60-70% para rentas bajas) y por donación de viviendas a hijos.
- Cataluña: Deducciones por reformas de viviendas de más de 65 años y por installación de sistemas de domótica.
- Andalucía: Deducciones por compra de vivienda en municipios de menos de 10.000 habitantes para fijar población.
- País Vasco: Sistema fiscal propio con deducciones específicas por inversión en vivienda habitual.
💡 Consejo Pro
Consulta siempre las deducciones autonómicas de tu comunidad antes de hacer cualquier operación inmobiliaria. En muchas ocasiones, la diferencia entre una comunidad y otra puede representar miles de euros al año en desgravaciones.
📝 Conclusión
La compra de vivienda en España en 2025 ya no lleva attached la desgravación universal por compra que existía hasta 2012. Sin embargo, el sistema fiscal todavía ofrece oportunidades significativas: obras de mejora energética, deducciones por alquiler, y deducciones autonómicas específicas. La clave está en conocerlas antes de comprar, no después.
Si estás pensando en comprar, reforma o alquilar, consulta con un asesor fiscal para maximizar tu ahorro. El coste de ese asesoramiento puede multiplicarse por muchos euros en tu declaración.